Erbe

Erbschaft: Was tun, wenn Sie ein Haus erben?

Fast jeder zweite Erblasser hinterlässt in seinem Nachlass auch eine Immobilie. Erfahren Sie unter anderem, was Erben in diesem Fall beachten sollten, wann Erbschaftssteuern anfallen und welche Besonderheiten eine Erbengemeinschaft mit sich bringt.

Was passiert im Erbfall?

Beim Ableben eines Erblassers wird dessen kompletter Nachlass automatisch auf seine Erben übertragen. Wer erbt, ergibt sich aus der gesetzlichen Erbfolge und gegebenenfalls testamentarische Verfügungen des Erblassers.

Erben erhalten den kompletten Besitz des Verstorbenen. Als Rechtsnachfolger des Verstorbenen, auf den alle Rechte und Pflichten übergehen, sind sie auch für etwaige Schulden verantwortlich. In der Praxis bedeutet das, dass sie für diese Schulden mit ihrem eigenen Vermögen haftbar sind. Nachlassempfänger sollten sich daher genau über den Nachlass erkundigen und die Erbschaft unter Umständen ausschlagen.

Hinweis
Nach §1939 BGB haben Erblasser die Möglichkeit, jemandem einen Vermögensvorteil zu sichern, ohne ihn als Erben zu benennen. Der sogenannte Vermächtnisnehmer erhält so einen Gegenstand des Vermögens, übernimmt jedoch nicht die Rechtsnachfolge des Verstorbenen.

Erbe annehmen oder ausschlagen?

Ob vom Gesetz oder durch ein Testament festgelegt: Kein Erbe ist dazu verpflichtet, eine Erbschaft anzunehmen. Erben haben das Recht, einen Nachlass auch auszuschlagen. Dies bietet sich vor allem bei einem überschuldeten Erbe an.

Vor allem, wer eine Immobilie erbt, sollte sich daher genau bezüglich der Vermögensverhältnisse erkundigen: Ist der Kredit für ein geerbtes Haus bereits getilgt oder ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet? Aufschluss hierüber gibt ein Blick ins Grundbuch. Um den sogenannten Verkehrswert der Immobilie zu erfahren, lassen Sie Ihre Immobilie von einem Experten wie beispielsweise einem Makler beurteilen.

Erben haben sechs Wochen Zeit, eine Erbschaft auszuschlagen. Dies ist entweder über einen Notar oder den Rechtspfleger am zuständigen Amtsgericht möglich. Die Frist beginnt, wenn der Erbe von dem Erbfall erfährt.

Haus geerbt: selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Wer ein Haus erbt, sollte sich zuerst Gedanken darüber machen, wie die Immobilie zukünftig genutzt werden soll: Möchten Sie als Erbe selbst darin wohnen? Oder haben Sie vor, die Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen?

Um eine Entscheidung zu treffen, ist es notwendig, die Rahmenbedingungen der Immobilie zu kennen. Neben dem Blick ins Grundbuch, eine erste Immobilienbewertung, spielt auch der Zustand einer Immobilie – Stichwort Sanierungsbedarf – im Hinblick auf die spätere Nutzung eine Rolle. Möchten Erben eine Immobilie selbst bewohnen, sollten sie auch die Kosten für etwaige Umbauten kalkulieren.
Bei Mietobjekten sind die Instandhaltungskosten den Mieteinnahmen entgegenzustellen. Im Falle einer Erbengemeinschaft gilt es zudem, ausreichend Geld aufzubringen, um Ansprüche von Miterben zu erfüllen. Bei vermieteten Immobilien werden Erben automatisch zum neuen Vermieter. Um die Immobilie selbst zu bewohnen, haben sie die Möglichkeit, dem aktuellen Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen.

Hinweis
Als Vermieter einer Immobilie sollten Sie sich umfangreich über das Mietrecht informieren. Dazu gehört es auch zu wissen, welche Rechte und Pflichten Sie beim Tod des Mieters haben.

Wofür brauche ich einen Erbschein?

Ein Erbschein gibt Auskunft über die rechtmäßigen Erben und den Umfang ihrer Erbschaft (Erbquote). Das Dokument, welches das Nachlassgericht auf Antrag und gegen eine Gebühr ausstellt, ist oft notwendig, um das Erbe zu erhalten bzw. darüber bestimmen zu können. Vor allem Behörden oder Banken verlangen es in diesem Zusammenhang. So ist der Erbschein etwa Voraussetzung, um auf die Konten des Erblassers zuzugreifen. Der Erbschein berechtigt einen Erben zudem, Einsicht ins Grundbuch einer geerbten Immobilie zu nehmen – beispielsweise um herauszufinden, ob und inwieweit diese belastet ist. Das Dokument ist auch erforderlich, um die Erbfolge aufzuzeigen und die Erben im Grundbuch als neue(n) Eigentümer einzutragen. Letzteres ist für Erben innerhalb einer Frist von 24 Monaten kostenlos möglich.

Wer einen Erbschein beantragt, nimmt gleichzeitig das Erbe an. Es ist danach nicht mehr möglich, die Erbschaft auszuschlagen. In einer Erbengemeinschaft ist es möglich, als einzelner Erbe entweder einen Teilerbschein zu erhalten oder einen gemeinschaftlichen Erbschein, der für mehrere Erben gilt.

Hinweis
Der Erbschein ist nur eine Möglichkeit, sein Erbrecht nachzuweisen. Besitzen Erben ein notarielles Testament inklusive gerichtliches Eröffnungsprotokoll, benötigen Sie in der Regel keinen Erbschein. Auch eine Generalvollmacht kann den Erbschein überflüssig machen. Lesen Sie mehr zur Generalvollmacht in unserem Ratgeber-Artikel:

Wann werden Erbschaftssteuern fällig?

Wer in Deutschland erbt, zahlt auf den Nachlass Erbschaftssteuern. Wie hoch die Erbschaftssteuer für den einzelnen anfällt, hängt davon ab, in welcher Erbschaftssteuerklasse sich der Erbe befindet und wie hoch sein persönlicher Freibetrag ist. Für Ehepartner (Steuerklasse I) eines Verstorbenen gilt etwa ein Freibetrag von 500.000 Euro. Liegt ihr Erbteil unter diesem Wert, zahlen sie keine Steuer darauf. Zum Vergleich: Der Schwester (Steuerklasse II) eines Erblassers steht hingegen nur ein Freibetrag von 20.000 Euro zu. Alles, was darüber hinaus geht, wird besteuert. Um die Erbschaftssteuer zu umgehen, ist es möglich, sein Vermögen schon zu Lebzeiten an seine Erben zu übertragen: mit einer Schenkung. Bei dieser Art der Vermögensübertragung gelten hohe Freibeträge, die alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden können. So lassen sich beispielsweise sehr wertvolle oder mehrere Immobilien übertragen. Die Schenkung ermöglicht es zudem, Erben aus dem Nachlass auszuschließen bzw. deren Pflichtteil zu reduzieren. In beiden Fällen empfiehlt es sich, die Schenkung langfristig zu planen und die Vor- und Nachteile abzuwägen.

Alleinerbe oder Miterbe in einer Erbengemeinschaft

Im Gegensatz zum Alleinerben geht das vererbte Vermögen bei einer Erbengemeinschaft auf mehrere Erben (sogenannte Miterben) über. Eine vererbte Immobilie gehört damit allen Erben gemeinsam. Ein alleiniges Eigentum an einzelnen Gegenständen des Erbes besteht für keinen Miterben. Die Miterben treffen alle Entscheidungen bezüglich der Immobilie zusammen: Wer soll sie verwalten? Wie soll sie genutzt werden? Kommt ein Verkauf infrage?

Erbengemeinschaften sind in der Praxis nicht selten und entstehen vor allem, wenn der Erblasser seinen letzten Willen nicht in einem Testament festgesetzt hat. In diesem Fall tritt die gesetzliche Erbfolge ein und mehrere Geschwister oder Ehegatten und die Kinder des Verstorbenen finden sich schnell in einer Erbengemeinschaft wieder. Abhängig von der Erbquote bekommt jeder Miterbe einen bestimmten Stimmanteil in der Erbengemeinschaft, die viel Kooperation von den Miterben verlangt. In der Regel findet die Erbengemeinschaft ihr Ende mit einer Erbauseinandersetzung, in deren Zuge die Erbengemeinschaft aufgelöst und das gemeinsame Erbe unter den Miterben aufgeteilt wird. Eine glimpfliche Lösung von Erbstreitigkeiten kann für Erben der gemeinschaftliche Verkauf eines geerbten Hauses sein. Im Gegensatz zur Teilungs- oder Zwangsversteigerung ist er mit weniger wirtschaftlichen Verlusten verbunden.

Um Erbstreitigkeiten und einen etwaigen daraus resultierenden Wertverlust an der vererbten Immobilie zu verhindern, sollten Erblasser ihren letzten Willen schon zu Lebzeiten verfügen. Neben einer Schenkung bietet sich auch ein Testament für Immobilieneigentümer an, über welches sie ihr Haus vererben.

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