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Hausverkauf: Kosten für den Eigentümer

Brauche ich einen Energieausweis?

Spätestens beim Besichtigungstermin müssen Eigentümer, die ihr Haus verkaufen, einen Energieausweis für ihre Immobilie vorzeigen. Wenn nicht, drohen hohe Bußgelder. Die Kosten sind je nach Art des Energieausweises unterschiedlich hoch.

Ein Verbrauchsausweis, der auf der Grundlage von Heiz- und Nebenkostenabrechnungen basiert, kostet den Verkäufer zwischen 50 und 80 Euro. Für einen Bedarfsausweis, für den ein Fachmann eine umfassende Analyse vor Ort vornimmt, zahlt er rund 300 Euro.

Entstehen Notarkosten?

Der Immobilienverkauf wird nur mit Notar rechtsgültig. Der Notar übernimmt dabei die Rolle eines neutralen Mittlers zwischen Käufer und Verkäufer. Der Notar erstellt den Immobilienkaufvertrag, verliest diesen und ist dabei, wenn Käufer und Verkäufer ihn unterschreiben. Der Notar besorgt beispielsweise auch für den Vertrag relevante Dokumente oder beantragt die Umschreibung im Grundbuch.

Der Käufer des Hauses übernimmt die Notarkosten beim Immobilienverkauf inklusive dessen Auslagen sowie Gebühren des Grundbuchamts. Im Gerichts- und Notarkostengesetz ist die Höhe geregelt. Die Kosten für den Notar betragen zwischen 1 bis 1,5 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie.
Für den Verkäufer können in dieser Verkaufsphase beim Hausverkauf Kosten anfallen, wenn er Rechte Dritter – etwa die Grundschuld für seine Hausbank oder ein bestehendes Wohnrecht – löschen lässt.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer steht nach Unterschrift des Kaufvertrages. Diese wird vom Finanzamt gefordert und ist spätestens einen Monat nach dessen Zustellung zu zahlen. In der Regel vereinbaren Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag, dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer zu tragen ist. Anders als die Grundsteuer fällt die Grunderwerbsteuer nur einmal an. Ihre Höhe ist abhängig vom Kaufpreis und variiert von Bundesland zu Bundesland. Sie liegt dabei zwischen 3,5 Prozent (Sachsen, Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). In Berlin beträgt sie sechs Prozent. Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn der Kaufpreis unter 2.500 Euro liegt.

Zeitpunkt der Zahlung der Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die vom Käufer für den Grundstücksbesitz und dessen Bebauung gezahlt wird. Das Finanzamt teilt den Jahresbetrag meist auf vier Raten auf, fällig am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Ihre Berechnung gestaltet sich dabei sehr komplex, da die jeweiligen Werte von unterschiedlichen Faktoren abhängen. So spielt es beispielsweise eine Rolle, in welchem Bundesland sich eine Immobilie befindet. Auch das zuständige Finanzamt und allen voran der Steuerhebesatz der jeweiligen Gemeinde beeinflussen den Wert und entsprechend die Kosten beim Hausverkauf.

Das Finanzamt gibt Auskunft darüber, wie viel Grundsteuer Immobilienbesitzer zahlen müssen.

Das Finanzamt versendet automatisch einen Bescheid.

Die Höhe der Maklerprovision

Ein guter Makler kümmert sich um jeden Schritt im Verkaufsprozess: Er vermarktet die Immobilie, führt Besichtigungen durch, prüft die Bonität potenzieller Kaufinteressenten und den Vertrag. Im Erfolgsfall erhält er für seine Arbeit eine Maklerprovision.

Kosten beim privaten Hausverkauf

Will jemand sein Haus privat verkaufen, muss er Kosten für Aufgaben einplanen. Das sind Kosten für die Anzeigenschaltung oder Gebühren bei Ämtern. Größer sind noch die sogenannten Opportunitätskosten beim Hausverkauf, also der Zeitaufwand, der Eigentümern beim privaten Verkauf entsteht: zum Beispiel für die Besichtigungen der Immobilie.

Weitere Kosten beim Immobilienverkauf

Weitere Kosten beim Immobilienverkauf können anfallen, wenn der Verkäufer seine Immobilie in Eigenregie verkauft, finanzielle Belastungen bestehen oder gesetzliche Fristen verletzt werden.

Wann fällt die Spekulationssteuer an?

Gegen die Spekulationsfrist verstößt ein Eigentümer, wenn sein Haus weniger als zehn Jahre nach dessen Erwerb und macht damit Gewinn. Das nennt man Spekulationssteuer. Die Höhe ist abhängig vom Einkommenssteuersatz des Verkäufers und dem Wertgewinn der Immobilie.

Nicht zahlen müssen Eigentümer die Steuer hingegen, wenn sie das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben.

Zahlt man eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht abbezahlt ist und wird sie über einen Kredit finanziert, kann es beim Hausverkauf zu zusätzlichen Kosten kommen: Die Bank kann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, aber nur, wenn ihr durch die Auflösung des Kredits ein Zinsschaden entsteht.

Höhe der Grundschuld-Löschung?

Als dingliches Pfandrecht fungiert die Grundschuld als Sicherheit für Gläubiger. So lässt sich etwa die Bank im Rahmen einer Baufinanzierung im Grundbuch eine Belastung in Höhe eines bestimmten Betrags eintragen. Da die Löschung der Grundschuld Gebühren kostet, lassen einige Eigentümer das Pfandrecht auch nach Tilgung des Kredits bestehen. Bei einem Hausverkauf kann der Käufer verlangen, die Immobilie lastenfrei zu übernehmen. Es ist dann Aufgabe des Verkäufers bzw. eines von ihm beauftragten Notars die Löschung der Grundschuld mithilfe der Löschungsbewilligung zu veranlassen. Für den Notar und die Gebühr des Grundbuchamts werden hier ungefähr 0,2 Prozent vom Wert der Grundschuld fällig.

Was kostet ein Wertgutachten?

Einige Verkäufer lassen ihr Haus/ihre Wohnung vor dem Verkauf schätzen, um einen angemessenen Angebotspreis festzulegen. Je nachdem, wer den Immobilienwert ermittelt, fallen unterschiedliche Kosten für die Leistung an. Infrage kommen offizielle Gutachter, Architekten, Bauingenieure oder Immobilienmakler.

Renovierung vor dem Hausverkauf ?

In einigen Fällen kann es sich lohnen, als Eigentümer vor dem Hausverkauf Kosten für eine Renovierung in Kauf zu nehmen. Gartenarbeiten oder Schönheitsreparaturen können den Immobilienwert und damit den Verkaufspreis um einen höheren Betrag als die Höhe der Kosten für die Maßnahme steigern.

Hausverkauf: Kosten im Gesamtüberblick

Wofür? Wie hoch? Wer zahlt?

Energieausweis: 50- 300 € (Verkäufer)
Notar und Grundbuchamt: ca. 1,5 % des Kaufpreises (Käufer)
Grunderwerbsteuer: Zwischen 3,5 und 6,5 % (Käufer)
Grundsteuer: Unterschiedliche Höhe (Käufer)
Maklergebühren: Zwischen 4,76 % und 7,14 % des Kaufpreises. (Käufer und Verkäufer oder allein der Käufer)
Wertgutachten: Abhängig vom Gutachter (Verkäufer)
Spekulationssteuer: Abhängig vom Immobilienwert und Einkommenssteuersatz des Verkäufers (Verkäufer)
Löschung Grundschuld: 0,2 Prozent vom Wert der Grundschuld (Verkäufer)
Vorfälligkeitsentschädigung: Legt die Bank fest (Verkäufer)

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